الرهن العقاري في دبي: أفضل البنوك وأسعار الفائدة للوافدين

أبرز النقاط

• يمكن للمغتربين الحصول على تمويل عقاري في دبي بأسعار فائدة تنافسية وشروط مرنة.
• تتراوح الدفعة الأولى المطلوبة بين 20% و35%، وذلك حسب حالة الإقامة.
• تتوفر خيارات التمويل العقاري للعقارات الجاهزة، والعقارات على الخارطة، والعقارات الاستثمارية الفاخرة.
• توفر كبرى البنوك في الإمارات موافقات مسبقة سريعة وبرامج تمويل عقاري مصممة خصيصاً لتناسب المغتربين.
• تظل دبي سوقاً استثمارياً رائداً بفضل عوائد الإيجار المرتفعة وغياب الضرائب العقارية.
• يمكن للمغتربين أيضاً التقدم بطلب للحصول على تمويل عقاري بضمان عقار قائم لتحرير السيولة المالية من أجل تعزيز استثماراتهم.

مع تزايد الاهتمام بسوق العقارات في دبي، أصبح من الشائع رؤية العديد من المشترين، سواء من الأجانب أو المحليين، يسعون للحصول على حصة في السوق العقاري، بدءاً من ميدان وصولاً إلى قرية جميرا الدائرية (JVC). وعلى الرغم من أن الاستثمارات العقارية في دبي معروفة باستقرارها وعوائدها طويلة الأجل، إلا أنها تتطلب أيضاً استثماراً مالياً كبيراً.

وهنا يأتي دور التمويل العقاري. أصبح التمويل العقاري في دبي موضوعاً يحظى ببحث مكثف من قبل المشترين الذين يحتاجون إلى دفعة مالية في مساعيهم لشراء العقارات. ستقدم هذه المدونة نظرة شاملة حول التمويل العقاري في دبي، ومعايير الأهلية، وأنواع التمويل المتاحة، والمزيد.

ما هو التمويل العقاري في دبي؟

لنبدأ بالأساسيات، دعونا نفهم ما يتضمنه التمويل العقاري في دبي. تماماً مثل أي تمويل عقاري آخر، يعد التمويل العقاري في دبي قرضاً يمكن للمرء الحصول عليه لتمويل شراء عقاره، مع مراعاة معايير محددة، وأسعار فائدة، ونسب القرض إلى القيمة، وغيرها من الشروط.

كيف تعمل أنظمة التمويل العقاري في سوق دبي العقاري

تماماً كما هو الحال في أي سوق آخر، لشراء عقار في دبي عن طريق التمويل، يجب على المرء إجراء العناية الواجبة والبحث عن البنوك المعتمدة التي تقدم مجموعة واسعة من القروض العقارية. في دبي، تختلف قواعد التمويل العقاري اعتماداً على ما إذا كنت مغترباً أو مقيماً.

الاختلافات الرئيسية بين أهلية المقيمين والمغتربين للحصول على التمويل العقاري

بدءاً من أسعار الفائدة على العقارات الاستثمارية وصولاً إلى نسب القرض إلى القيمة (LTV) المسموح بها، هناك بعض الاختلافات بين التمويل العقاري للمقيمين والمغتربين. ومن بين هذه الاختلافات:

• مبلغ القرض: يمكن للمقيمين اقتراض ما يصل إلى 80% من قيمة العقار، بينما يمكن للمغتربين عادةً اقتراض ما يصل إلى 60-70% من قيمة العقار.
• الفائدة: قد تكون أسعار الفائدة أعلى في بعض الأحيان بالنسبة للمغتربين، وذلك حسب البنك ونوع التمويل العقاري.
• المستندات: في حين يقدم المقيمون المستندات العامة المطلوبة للحصول على رهن عقاري، قد يُطلب من الوافدين تقديم مستندات إضافية مثل إثبات الدخل من بلدهم الأم، وكشوفات حسابات مصرفية أجنبية، وغيرها.
• الدفعة الأولى: عادةً ما يسدد المقيمون حوالي 20% من قيمة العقار كدفعة أولى، بينما قد يدفع الوافدون مبلغاً أعلى يتراوح بين 25% و40% من قيمة العقار.

من المؤهل للحصول على رهن عقاري في دبي؟

سواء كنت تبحث عن رهن عقاري لعقار استثماري أو ترغب في شراء منزل، فهناك مجموعة محددة من معايير الأهلية التي يجب عليك استيفاؤها، بغض النظر عن البنك أو جهة الإقراض. بالإضافة إلى ذلك، سيكون لكل مؤسسة مجموعة معاييرها الخاصة للمتقدمين بطلبات الرهن العقاري.

متطلبات الدخل والعمر والتوظيف للوافدين

بالنسبة للوافدين الذين يسعون للحصول على رهن عقاري في دبي، يجب استيفاء المتطلبات الأساسية التالية:

• يجب أن يتراوح عمرك بين 21 و65 عاماً.
• تطلب معظم البنوك حداً أدنى للدخل الشهري قدره 15,000 درهم إماراتي. وقد يُطلب من الأفراد العاملين لحسابهم الخاص إثبات دخل شهري لا يقل عن 25,000 درهم إماراتي.
• يجب أن تكون مواطناً في دولة معترف بها ومدرجة ضمن قائمة البنوك المعتمدة.

المستندات المطلوبة للموافقة على الرهن العقاري

عند شراء عقار في دبي عن طريق الرهن العقاري، فإن تقديم المستندات الصحيحة للبنوك يعزز موقفك ويزيد من فرصك في الحصول على رهن عقاري جيد. إليك المستندات التي تطلبها البنوك عادةً للرهن العقاري:

• سند الملكية
• إثبات قيمة العقار
• شهادة عدم ممانعة (NOC) من البنك في حال كان العقار مرهوناً
• نسخة من جواز السفر وصورة حديثة بحجم صورة جواز السفر
• شهادة حسن سيرة وسلوك
• بوليصة التأمين الصحي
• إثبات الدخل والتوظيف
• عقد الإيجار (إن وجد)

الجداول الزمنية للموافقة على الرهن العقاري وعملية التقييم البنكي

تختلف الجداول الزمنية للموافقات على الرهن العقاري بين الوافدين والمقيمين. فعلى سبيل المثال، يمكن للمقيمين الحصول على موافقة الرهن العقاري في غضون فترة تتراوح بين بضع ساعات و10 أيام عمل بعد تقديم طلباتهم. أما الوافدون الذين يسعون للحصول على رهن عقاري في دبي فقد يضطرون للانتظار ما بين 4 إلى 15 يوماً.

عادةً ما تستغرق عملية الرهن العقاري بالكامل، والتي تتضمن تقديم المستندات والموافقات البنكية النهائية، ما بين 5 إلى 6 أسابيع.

خيارات الرهن العقاري للعقارات الاستثمارية للوافدين

يُعد الرهن العقاري للعقارات الاستثمارية خياراً شائعاً بين المقيمين والوافدين الذين يتطلعون للاستفادة من سوق العقارات المزدهر في دبي. ستساعدك معرفة الأنواع المختلفة لرهون العقارات الاستثمارية على اتخاذ قرار مستنير.

الرهن العقاري للعقارات الجاهزة مقابل الرهن العقاري للعقارات على الخارطة في دبي

تختلف رهون العقارات الجاهزة عن العقارات قيد الإنشاء بشكل كبير، بدءاً من مبلغ الحجز وصولاً إلى نسبة القرض إلى القيمة.

• يبلغ الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة للعقارات قيد الإنشاء 50-60%، بينما تصل هذه النسبة للعقارات الجاهزة إلى 75%.
• تعد الدفعات المقدمة للعقارات قيد الإنشاء أعلى بكثير، حيث تصل غالباً إلى 50%، في حين تتراوح عادةً للعقارات الجاهزة بين 20% و25%.
• يتم صرف تمويل العقارات الجاهزة فوراً، بينما يتم صرف تمويل العقارات قيد الإنشاء من حسابات الضمان بناءً على مراحل إنجاز البناء.

أسعار الفائدة الثابتة مقابل المتغيرة: أيهما أفضل للمستثمرين؟

النوعان الرئيسيان لقروض الرهن العقاري في دبي هما الرهن العقاري ذو الفائدة الثابتة والرهن العقاري ذو الفائدة المتغيرة. إليك نبذة مختصرة عنهما:

في الرهن العقاري ذو الفائدة الثابتة، لا يتغير سعر الفائدة لفترة محددة، تتراوح عادةً بين سنة وخمس سنوات. بعد ذلك، تتحول الفائدة إلى متغيرة، مما يعني أنها ستتغير وفقاً لتقلبات السوق.

سعر الفائدة للرهن العقاري ذو الفائدة المتغيرة قابل للتعديل بناءً على ظروف السوق. يجب على المتقدمين لهذا النوع من الرهن التأكد من استعدادهم لاحتمالية ارتفاع أو انخفاض أقساطهم الشهرية خلال فترة القرض.

أفضل خطط الرهن العقاري للشقق والفيلات ومنازل التاون هاوس

نظراً لتعدد خطط الرهن العقاري المتاحة لأنواع العقارات المختلفة، ما هي الخطة الأنسب لك؟ على الرغم من أن أفضل خطة تعتمد على كل حالة على حدة، إلا أننا نستعرض هنا قائمة بالبنوك التي تقدم بعضاً من أفضل خطط الرهن العقاري للمقيمين والوافدين على حد سواء.

• بنك إتش إس بي سي (HSBC)
• بنك المشرق
• بنك الإمارات دبي الوطني
• بنك أبوظبي الأول (FAB)
• بنك أبوظبي التجاري (ADCB)
• بنك دبي الإسلامي

متطلبات الدفعة المقدمة للوافدين

لقد أوضحنا سابقاً أن أسعار فائدة الرهن العقاري الاستثماري ونسب الدفعة المقدمة تختلف بشكل كبير بالنسبة للوافدين. دعنا نتعمق أكثر في تفاصيل أسعار الرهن العقاري للوافدين في دبي.

الحد الأدنى للدفعة المقدمة للمقيمين مقابل غير المقيمين

يبلغ الحد الأدنى للدفعة المقدمة للمقيمين عادةً 15% للعقارات التي تقل قيمتها عن 5 ملايين درهم، بينما تبلغ 20% للوافدين. أما العقارات التي تتجاوز قيمتها 5 ملايين درهم، فتتطلب دفعة مقدمة بنسبة 30% من الوافدين و25% من المقيمين.

كيف تؤثر نسب القرض إلى القيمة (LTV) على التمويل

بالنسبة للعقارات التي تقل قيمتها عن 5 ملايين درهم، تبلغ نسبة القرض إلى القيمة للمقيمين 85%، وللوافدين ما بين 50% و75%. أما العقارات التي تزيد قيمتها عن 5 ملايين درهم، فتبلغ نسبة القرض إلى القيمة فيها حوالي 75%.

التكاليف الخفية: رسوم التقييم، رسوم المعالجة، رسوم دائرة الأراضي والأملاك، ورسوم أمين التسجيل.

بعد الإلمام بأسعار فائدة الرهن العقاري الاستثماري للمقيمين والوافدين على حد سواء، من المهم أيضاً فهم التكاليف الخفية المرتبطة بالرهن العقاري، والتي قد تؤثر على إجمالي مبلغ السداد النهائي.

• رسوم تسجيل الرهن العقاري: 0.25% من قيمة القرض
• رسوم معالجة المعاملات البنكية: 0.5% - 1% من قيمة القرض
• رسوم نقل الملكية لدائرة الأراضي والأملاك: 4% من قيمة العقار

أفضل البنوك التي تقدم قروض الرهن العقاري للوافدين في دبي

للراغبين في معرفة كيفية شراء عقار في دبي عن طريق الرهن العقاري، يمكنكم الرجوع إلى البنوك التالية للحصول على أفضل أسعار الفائدة ونسب القرض إلى القيمة (LTV).

أفضل 5 بنوك تقدم أقل أسعار فائدة للرهن العقاري

فيما يلي 5 بنوك تقدم قروض الرهن العقاري بأسعار فائدة تنافسية:

• بنك أبوظبي الأول
• بنك الإمارات دبي الوطني
• بنك أبوظبي التجاري
• بنك دبي الإسلامي
• بنك رأس الخيمة الوطني (RAK Bank)

الرهن العقاري الإسلامي مقابل التقليدي: أيهما يوفر عائداً أفضل على الاستثمار؟

تتوفر في دولة الإمارات خيارات الرهن العقاري الإسلامي، الذي يختلف قليلاً عن الرهن العقاري التقليدي. إليكم أبرز الاختلافات بين النوعين:

• لا تتعامل الرهون العقارية الإسلامية في أنشطة مثل خيارات التداول المختلفة وتداول المشتقات، وهي أنشطة مسموح بها عموماً في الرهون العقارية التقليدية.
• لا تلتزم الرهون العقارية التقليدية بقواعد أخلاقية صارمة، بل تركز بشكل أساسي على الربحية. في المقابل، تضع الرهون العقارية الإسلامية الأولوية للمعاملات الأخلاقية، لضمان عدم تضرر أي من الطرفين، حيث لا يعد السعي وراء الربح هو الهدف الأساسي.
• تعد مشاركة المخاطر مبدأً أساسياً في الرهن العقاري الإسلامي، حيث يتقاسم البنك والمشتري مخاطر الأرباح أو الخسائر. أما في الرهن العقاري التقليدي، فتقع المخاطر بشكل أساسي على عاتق المشتري وليس البنك.
• تُطبق أسعار الفائدة في الرهون العقارية التقليدية، بينما تُحظر تماماً في الرهن العقاري الإسلامي.

على الرغم من أن العائد على الاستثمار في الرهون العقارية التقليدية يُشار إليه عادةً بأنه أعلى قليلاً، إلا أن الرقم النهائي يعتمد كلياً على نوع القرض وسعر الفائدة المطبق في أي من النظامين.

منصات الرهن العقاري الرقمية وخيارات الموافقة السريعة

في عصرنا الرقمي الحالي، أصبح الحصول على قروض سريعة عبر المنصات الإلكترونية أمراً ميسراً. إليكم بعض المنصات في دبي التي تسهل هذه العملية:

• هسبي (Huspy)
• يوبي للرهن العقاري (Yubi Mortgage)
• هولو

حتى بعض البنوك المذكورة في الأقسام السابقة توفر خيارات رقمية سريعة للرهن العقاري.

دليل خطوة بخطوة: كيفية شراء عقار في دبي عن طريق الرهن العقاري

هل تتساءل عن كيفية شراء عقار في دبي بنظام الرهن العقاري؟ إليك دليل مفصل خطوة بخطوة لتسهيل إجراءاتك.

الخطوة 1: الحصول على الموافقة المبدئية

احصل على الموافقة المبدئية للرهن العقاري قبل البدء في البحث عن عقار. سيوفر عليك هذا الوقت ويعزز من موقفك، حيث يمكنك المضي قدماً في عملية الشراء فوراً بوجود الموافقة المبدئية. يمكنك الحصول على هذه الموافقة من خلال تقديم المستندات المطلوبة إلى البنك لتقييمها.

الخطوة 2: اختيار العقار وتقييمه

يمكنك الاستعانة بوكيل عقاري معتمد من مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) لاختيار العقارات ومعاينتها. كما يمكن للوكيل مساعدتك في الحصول على القيمة العادلة لاستثمارك والتفاوض نيابة عنك.

الخطوة 3: الموافقة النهائية وتحويل الرهن العقاري

بمجرد الاستقرار على عقار معين، قم بإعداد المستندات اللازمة مثل اتفاقية البيع والشراء (SPA)، واطلب صرف مبلغ الرهن العقاري بعد مراجعة البنك للمستندات، ثم سدد القيمة المطلوبة للعقار.

الخطوة 4: التسجيل، التسليم، وجدول الدفع

ستصبح مالكاً رسمياً للعقار بمجرد نقل سند الملكية باسمك في دائرة الأراضي والأملاك. تعاون مع وسيط الرهن العقاري ومسؤول نقل الملكية لإتمام إجراءات الرهن ونقل ملكية العقار.

الرهن العقاري بضمان عقار في دبي: ما يحتاج الوافدون إلى معرفته

يتيح الرهن العقاري بضمان عقار للمقترضين تقديم عقاراتهم الحالية كضمان عند التقدم بطلب للحصول على تمويل. إن الإلمام بهذا المفهوم سيزودك بمعلومات قيمة عند تقييم خيارات الرهن العقاري المتاحة لك.

خيارات إعادة التمويل وتحرير السيولة العقارية

لماذا يلجأ الأفراد إلى الرهن العقاري بضمان عقار؟ عادةً ما يكون ذلك للأسباب التالية:

• تمويل عملية شراء كبرى (مثل عقار آخر)
• تطوير أعمال تجارية عاجلة تتطلب رأس مال
• الحالات الطبية الطارئة
• تغطية تكاليف التعليم في الخارج
• إجراء تجديدات كبيرة للعقار
• توحيد الديون

ببساطة، يُستخدم هذا النوع من الرهن العقاري عندما يحتاج المشتري إلى سيولة نقدية بسرعة، بغض النظر عن الغرض الذي سيستخدمها فيه.

متى تستخدم الرهن العقاري بضمان عقار لتعزيز استثماراتك

إذا كنت ترغب في التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري بضمان عقار بهدف الاستثمار في القطاع العقاري، فإليك بعض الحالات التي قد يعود فيها ذلك بالنفع عليك:

• إذا كنت تسعى لتنويع أصولك وتتطلع إلى إضافة عقار آخر إلى محفظتك الاستثمارية
• إذا كنت بحاجة إلى سيولة نقدية مقابل أحد أصولك دون الرغبة في بيع أي منها، مع الحفاظ على سيولة أصولك الحالية
• استفد من أسعار الفائدة المنخفضة على الرهن العقاري

الرهن العقاري لأنواع العقارات المختلفة – الشقق، والفلل، والعقارات على الخارطة

تختلف قواعد الرهن العقاري في دبي بناءً على نوع العقار الذي تشتريه. وسواء كنت تستثمر في شقة أو فيلا أو عقار قيد الإنشاء، فإن فهم كيفية اختلاف شروط الرهن العقاري عبر فئات العقارات سيساعدك على التخطيط لأمورك المالية بشكل أكثر فعالية.

تُعد الشقق عموماً أسهل أنواع العقارات التي يمكن تمويلها عن طريق الرهن العقاري، بنسبة قرض إلى قيمة (LTV) تتراوح بين 50% و75%. ومع ذلك، فإن الرهن العقاري للعقارات على الخارطة يتمتع بنسبة قرض إلى قيمة أقل نسبياً، تتراوح عادةً بين 50% و60%. كما تخضع الفلل الفاخرة والعقارات ذات القيمة العالية لشروط رهن عقاري أكثر صرامة ونسبة قرض إلى قيمة أقل مقارنة بغيرها. وقد تختلف الشروط وأسعار الفائدة أيضاً بناءً على البنك، وملف مقدم الطلب، وقيمة العقار.

متطلبات الرهن العقاري للعقارات على الخارطة وخطط سداد المطورين

يوفر الرهن العقاري للعقارات على الخارطة مرونة أكبر للمشترين ويساعدهم على مواءمة أهدافهم المالية مع العقار. في دبي، تقتصر نسبة القرض إلى القيمة (LTV) للرهن العقاري للعقارات على الخارطة على 50%. بالإضافة إلى ذلك، يُطلب دفع دفعة أولى تتراوح من 50% من قيمة العقار أو أقل، وذلك حسب المطور العقاري.

عادةً ما يتم تقسيم خطط السداد وفقاً للنسب التالية:

• 50:50
• 60:40
• 70:30
• 80:20
• 90:10

لماذا تُعد دبي الوجهة الأمثل للمستثمرين الباحثين عن رهن عقاري عقاري

ما الذي يجعل الرهن العقاري في دبي خياراً جذاباً للمستثمرين؟ بدءاً من عوائد الإيجار المرتفعة وصولاً إلى النمو القوي في قيمة العقارات، هناك العديد من العوامل التي تجعل الرهن العقاري في دبي خياراً شائعاً للمشترين الجدد وذوي الخبرة على حد سواء.

عوائد إيجارية مرتفعة (6–12%) حسب المنطقة

يواصل سوق الإيجارات في دبي ازدهاره بفضل تدفق السكان الجدد إلى المدينة وتزايد الطلب على العقارات المخصصة للإيجار طويل وقصير الأجل. واعتماداً على نوع العقار والمرافق و المجتمع الذي تستثمر فيه، يمكنك تحقيق عوائد إيجارية تتراوح بين 6% و12% سنوياً، وهي نسبة أعلى مما هي عليه في العديد من المدن العالمية الكبرى الأخرى.

نمو قوي في قيمة رأس المال وإعفاء من ضريبة الأملاك السنوية بنسبة 0%

تشهد العديد من العقارات في دبي ارتفاعاً قوياً في قيمتها، حيث تتمتع مناطق مثل الخليج التجاري، ووسط مدينة دبي، ودبي مارينا، وقرية جميرا الدائرية ببعض من أعلى معدلات نمو رأس المال العقاري. كما يُتوقع أن تشهد المناطق الناشئة مثل واحة دبي للسيليكون، والفرجان، والمرابع العربية نمواً جيداً في القيمة خلال السنوات القادمة.

بالإضافة إلى ذلك، فإن غياب ضرائب العقارات، وضرائب الأرباح الرأسمالية، وضرائب دخل الإيجارات يساعد المشترين على توفير مبالغ كبيرة من المال، يمكنهم الاستفادة منها في سداد أقساط الرهن العقاري لعقاراتهم في دبي.

مع وجود العديد من العوامل التي يجب مراعاتها عند تحديد أفضل مكان للاستثمار في دبي، قد يبدو الأمر مربكاً بعض الشيء. وسواء كان ذلك يتعلق بفرز الوثائق المطلوبة أو الحصول على نظرة عامة أفضل عن سوق العقارات في دبي، فإن الكثيرين يستعينون بخدمات وكيل عقاري معتمد من مؤسسة التنظيم العقاري (RERA).

وهنا يأتي دور شركة جلف لاند للتطوير العقاري (GLPD). بفضل خبرة GLPD التي لا تضاهى في سوق العقارات في دبي، يمكنك توقع خدمات شاملة ومخصصة للعثور على أفضل الأماكن لـ عقار الاستثمار.

هل ترغب في بدءأفضل استثمار عقاريفي دبي؟

احجزاستشارة الحيمع GLPD اليوم.

‍